刘畅 ​以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行？

以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行

(最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要)

甲诉乙公司借款合同纠纷案，根据甲的申请，人民法院于2017年8月2日作出民事裁定，查封了乙公司包括案涉房屋在内的多套房屋。生效判决支持甲的诉讼请求后，甲向人民法院申请强制执行。丙以其系《执行异议和复议规定》第28条规定的无过错买受人为由提出执行异议，主要依据为：乙欠丙39万元，以案涉房屋抵债，双方签订了落款时间为2017年6月6日的内部认购书；物业公司于同日出具了进户收费明细单。

法律问题：《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？

以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同，以房抵债是以到期债权作为房款对价，而买卖合同中则多为以现金方式支付，但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。

以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第28条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同，符合物权期待权保护的内容。

《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。

文章来源：法商之家、法门囚徒