擅自处分共同共有房屋的效力认定与物权变动分析

【案 情】

案外人严某1（已于2019年4月12日死亡）与倪某某系夫妻，二人生育严某2、严某3、严某4（已于1983年5月11日死亡）、严某5。

上海市杨浦区国和路某房屋（下称“系争房屋”）原系公房，承租人为严某1。2000年5月15日，严某1、严某5与上海某某物业管理合作公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定由严某1、严某5购买该房屋，房屋售价款为18,757元。购买系争房屋时，使用了严某1的工龄，其中工龄优惠642.60元。2000年7月18日，系争房屋登记在严某1与严某5名下，产权登记为共有。

2014年9月11日，严某1（出卖人）与严某5（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋售价款为780,505元。双方未约定付款期限，仅于附件三中载明一次性付清。双方于补充条款（一）中约定二分之一转让。合同签订后，严某5未实际支付房屋价款。2014年10月29日，系争房屋核准登记在严某5名下。

倪某某、严某2、严某3起诉请求：1.确认严某1与严某5于2014年9月11日签订的房屋买卖合同无效；2.判令系争房屋恢复登记至倪某某、严某2、严某3、严某5名下，为共同共有。

【审 判】

一审法院作出判决：一、对倪某某、严某2、严某3诉讼请求不予支持；二、严某5应于判决生效之日起十日内，将上海市杨浦区国和路某房屋恢复登记至倪某某与严某5名下，其中倪某某享有四分之一房屋产权份额，严某5享有四分之三房屋产权份额。宣判后，严某5提出上诉,请求撤销一审判决第二项。上海市第二中级人民法院作出判决：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项；三、确认严某1与严某5于2014年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

法院生效判决认为，系争房屋经购买公有住房产权，登记在严某1与严某5名下，虽严某1与严某5于2014年签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋产权全部登记至严某5名下，但严某5在审理中自述其与严某1之间并没有支付房款的意思表示，实际上也未支付过房款，故涉案合同名为买卖，实为赠与。涉案房屋买卖合同缺乏房屋买卖的真实意思表示，应属无效。鉴于对合同效力的判定属于人民法院依职权主动审查的范围，故虽双方当事人对一审法院就此所作判项并未提起上诉，但法院仍予以纠正。

严某1的赠与行为发生时，系争房屋中属于严某1的份额虽登记在其一人名下，但依法属于严某1与倪某某夫妻共同财产。就该共同共有财产份额的处分，需有共同共有人的一致意思表示，即需征得严某1以及倪某某的一致同意。审理中，并无证据证明倪某某知情并同意严某1将其在系争房屋内的夫妻共同财产份额赠与严某5。严某5上诉称，在无证据证明倪某某不同意严某1处分的情形下，应推定为倪某某知情并同意，该主张与举证责任的分配原则相悖，法院不予采纳。据此，法院认定严某1处分登记在其名下的属于严某1与倪某某夫妻共同财产的系争房屋产权份额的行为无效。但同时，严某1的行为亦表明其愿意将属于自己的一部分财产份额赠与严某5，现严某1已过世，一审法院基于对当事人意思自治的尊重，对当事人在系争房屋中的财产份额重新进行划定，并无不当。

【评 析】

一、性质识别：实践意义与裁判方法

（一）合同性质识别的实践意义

鉴于不同效力状态合同的审理思路与处理原则并不相同，所以法院在审理合同类纠纷时，除确认合同效力类纠纷系应当事人请求对合同效力作出认定外，均应依职权主动对合同效力进行审查。又因法律针对各典型合同的特征就其效力作出了不同规定，所以在认定效力前应对合同性质进行识别。例如，买卖合同属于诺成性合同，除标的物依法被禁止或限制转让外，出卖人未取得处分权并不影响合同效力；而自然人间的借贷合同则属于实践性合同，借贷合同自贷款人提供借款时成立并生效；因建设工程涉及公共安全，对质量要求较高，法律否定了支解发包、转包、违法分包合同的效力。由此，法律针对不同性质合同的效力所作区别规定使得识别合同性质对效力认定至关重要。

除了影响合同（负担行为）效力认定，性质识别对物权变动也具有特殊意义。因为物权变动取决于处分行为的效力，而不同性质合同（负担行为）所适用的物权变动规则却又不同。例如，物权变动中的善意取得制度适用于买卖关系中的无权处分，而不适用于赠与，这就需要识别合同性质究竟是“买卖”还是“赠与”。事实上，除了关涉效力认定与物权变动，合同性质识别还对合同履行中的解除权及诉讼程序中的管辖有特殊意义。例如，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七八百十七条规定，承揽合同中的定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

（二）合同性质识别的裁判方法

如果将合同名称视作外观，那么以条款为载体的合同内容则属于实质。尽管当事人缔约时一般会选择体现合同性质的名称，但是审判实践中也通常遇到名实不相符或者仅写明“合同”“协议”的情形。有鉴于此，为了准确识别合同性质，法院应透过合同名称这一外观，对合同条款所反映的当事人真实意思、缔约目的以及合同履行情况等实质因素进行综合审查。

1.基础：合同条款

民事法律行为的核心在于意思表示，合同行为作为民事法律行为的一种，自不例外。合同条款作为意思表示的载体，将当事人所要追求的私法效果予以彰显，是合同性质识别的基础。通过对合同条款进行文义解释，即可辨别当事人所订立合同的究竟是预约还是本约，买卖还是租赁，借贷还是合伙。

本案中，严某1与严某5所签《上海市房地产买卖合同》对房屋坐落、售价、付款方式作出约定，具备了房屋买卖合同的基本内容，在性质上符合出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的买卖行为特征。正是基于上述合同名称及条款内容，一审法院认定严某1与严某5之间成立房屋买卖合同关系。

2.关键：缔约目的

如果说对合同条款本身进行文义解释即可揭示当事人意思表示的基本含义，那么对隐藏在条款背后的缔约目的进行探究则要复杂的多，因为当事人的动机往往与合同条款所呈现的并不相符。除了解读合同中已约定的内容，还需关注合同中对哪些关键内容未作约定，甚至连当事人之间的特殊关系及交易惯例亦不容忽视。

本案中，严某1与严某5所签《上海市房地产买卖合同》仅对房屋坐落、价款及付款方式作出约定，而对付款期限、违约责任、房屋交付、户口迁移等影响双方权利义务的重要条款均予留白，显然与一般的房屋买卖合同有别。再结合严某1与严某5同为房屋权利人且系父子关系这一特殊身份，以及实践中房屋共有人之间通过买卖的形式转移产权份额以减少再次处分时的税费负担等交易惯例，足以对双方之间是否系房屋买卖关系产生合理怀疑。

3.核心：履行情况

合同严守原则与合同全面履行原则均是《民法典》合同编的重要基石，两者都表明合同行为的最终落脚点在于履行。可以说，合同的生命在于履行。合同的履行情况之所以对合同性质识别至关重要，主要是因为决定当事人意思自治的核心在于意思表示，而履行行为本身就是最真实的意思表示。也正是基于此，《民法典》第一百四十六条才规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，而该虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力则依照有关规定处理。

本案中，严某1与严某5虽签订《上海市房地产买卖合同》，但严某5并未按约支付房屋价款，且严某1在未获得合同对价的情况下依然将房屋份额转移至严某5名下。从实际履行情况来看，双方均无履行买卖合同的意思，而无偿转让房屋份额的行为则完全符合赠与合同的特征。据此，二审法院认定严某1与严某5之间系“名为买卖，实为赠与”的法律关系。

二、效力认定：基于合同性质的类型化分析

物债两分的法律框架下，负担行为与处分行为的区分成为民法理论逻辑的必然要求。而理论上承认负担行为独立于处分行为，又使得实践中对两者的法律效力进行区分判断具备了可能性。就本案中倪某某一方所提诉讼请求来看，其中确认《上海市房地产买卖合同》无效系对负担行为效力作出判断，而房屋恢复登记则涉及处分行为的效力判断。鉴于“买卖”与“赠与”适用不同的物权变动规则，而本案一、二审法院对合同性质作出了截然相反的认定，笔者不妨结合一审法院所认定的“买卖关系”及二审法院所认定的“赠与关系”分别论述效力认定与物权变动的审理思路。

（一）基于“买卖关系”的效力认定与物权变动

虽然处分行为的有效性以处分人对处分客体享有处分权为前提，但处分行为因欠缺处分权而不发生法律效力的，不影响负担行为的法律效力。因标的物的所有权状况涉及到处分权的有无，且我国法律对共有物的处分存有特殊规定，故判断处分行为效力前应查明标的物所有权状况。本案中，系争房屋购买产权后虽登记为严某1与严某5共有，但严某1取得产权份额系在婚姻关系存续期间，故其名下份额依法属于严某1与倪某某的夫妻共同财产。据此，在未对共有类型进行约定的情况下，基于共有人之间的家庭关系，系争房屋应视为严某1、倪某某与严某5共同共有。另，根据《民法典》第三百零一条对共同共有不动产处分所作特殊规定，除共有人另有约定外，处分需经全体共有人同意。

从倪某某作为原告提起本案诉讼请求确认合同无效可知，严某1处分登记在其名下但实际属于夫妻共同财产的房屋份额未征得倪某某同意，属于无权处分。根据《民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，也即法律认可因无权处分而签订的买卖合同效力。正是基于此，一审法院认定涉案《上海市房地产买卖合同》有效。至于无权处分所引起的物权变动，则应当根据《民法典》第三百一十一条规定的善意取得制度进行判断。该条明确不动产善意取得须符合三个条件：①受让人受让不动产时善意；②以合理的价格转让；③转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。具体到本案，严某5系严某1与倪某某儿子，对父亲严某1名下房屋份额系夫妻共同财产应当明知，无法认定其受让时系善意。况且，严某5并未支付房屋价款，也不符合以合理价格转让的条件，故无法善意取得相应份额。最终，一审法院基于对严某1身前处分夫妻共同财产中属于己方份额的尊重，认定严某5仅取得严某1所享有的产权份额。

（二）基于“赠与关系”的效力认定与物权变动

因“名为买卖，实为赠与”的法律关系涉及通谋虚伪的意思表示与隐藏行为，所以判断负担行为效力的依据应为《民法典》第一百四十六条。根据该条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，严某1与严某5所签《上海市房地产买卖合同》因缺乏真实的买卖合意而无效，但该虚假的买卖意思表示所隐藏的系真实的赠与合意，该赠与合意本身作为负担行为并无其他无效情形，应属有效。至于基于该赠与合意所实施的房屋份额处分行为能否产生物权变动效果，则应依赠与人是否享有处分权而定。

如果说在“买卖关系”视阈下出卖人有无标的物处分权并不影响合同效力，而查明标的物所有权状况系因法律对共有物处分存有的特殊规定影响处分行为的效力认定，那么在“赠与关系”中赠与人有无所有权对赠与行为能否引起物权变动的影响则更加直接，因为根据《民法典》第六百五十七条规定，赠与人仅有权将自己的财产无偿赠与受赠人。显然，无偿将他人财产赠与受赠人的，不发生赠与效果。本案中，严某1将夫妻共同共有的房屋份额赠与严某5并未征得妻子倪某某同意，不符合法律关于共同共有不动产处分需经全体共有人同意的规定，依法不发生赠与效果。但严某1已去世，其身前处分夫妻共同财产中属于己方的份额系其真实意思，应予尊重。

三、程序展开：民事上诉审理的职能与范围

合同性质识别与效力认定属于实体审理范畴，以法律规定为大前提，以案件事实为小前提，进行逻辑三段论推理即可得出结论。值得注意的是，本案二审改判还涉及诉讼程序问题。本案中，严某5提起上诉，仅请求撤销一审判决第二项，即将房屋恢复登记至倪某某与严某5名下的判项，并未对一审法院认定的合同效力提出异议。而二审法院则依职权对一审法院认定的合同性质与效力进行了审查，并直接改判。可能产生疑问的是，一审法院认定的合同效力并不在上诉请求范围内，二审法院依职权主动审查后改判的依据何在？是否违反当事人处分原则？要想解答这些疑问，需要回归到我国民事上诉审理的职能与范围进行探讨。

（一）兼具续审与审级监督双重职能

二审法院所承担的审级职能具有“双重性”：一方面在原审的基础上对一审诉讼标的继续审理，以作出终局且确定的判断，是为“续审”的本意；另一方面围绕上诉请求，对原审的事实认定、法律适用（含诉讼法）再次审查并纠正错误，这是审级监督使然。由此，我国民事上诉审理兼具续审与审级监督的双重职能。

我国民事上诉审理的续审制自1991年民事诉讼法修订时确立，明确二审是在一审基础上继续进行，既可以对一审法院裁判在认定事实和适用法律上是否适当进行审查，还可以对当事人提出的新事实、新证据进行审理。而审级监督最直接的表现在于，上诉审程序的裁判不但要对当事人之间的争议作出更权威甚至最终的判断，还要（甚至更为主要的是）对初审程序所作的判断给予评价，即对之予以肯定或者否定、部分肯定或者部分否定。所以，上诉审裁判的具体内容表现为“维持原判”“撤销原审判决改判”或者“撤销原裁判发回重审”等形态。

《中华人民共和国民事诉讼法》（下称《民事诉讼法》）第一百七十五条明确二审法院有权对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，而非仅限于对上诉人提出的事实及法律理由进行审查。在围绕上诉请求展开审理的过程中，难免会发现一审裁判存在的与上诉请求无关的错误。如果坐视不管，有违二审法院的审级监督功能。而等到裁判生效后通过审判监督程序、第三人撤销之诉予以纠正，不符合维护裁判终局性、诉讼经济性的原理。

（二）当事人诉权主导下的适度干预

审理范围是一种当事人意志与国家干预力折中平衡的产物，它一方面体现当事人对于自己民事实体权利的自主处分，因为上诉的发动及上诉的范围由自己决定，并在各国法律实践中将这种自我处分作为审理范围最主要的决定因素；同时国家干预力量则体现在特殊类型上诉的审理范围上的权力扩张。二审审理范围主要涉及尊重当事人处分权和确保法律贯彻执行两者之间关系的协调问题，涉及二审程序的纠纷解决和纠错功能的定位问题。在二审程序的价值取向和功能定位上，对当事人处分权的尊重与法律严肃性的确保、对解决纠纷的追求和对纠正错误的重视，都是不可偏废的，必须综合平衡。

我国民事上诉审理的范围采用当事人诉权主导的混合模式，即上诉请求决定了二审审理范围，但也允许审判权在上诉请求之外扩大行使进行审查，只是作为例外情况，对其行使条件进行严格限制。根据《民诉法司法解释》第三百二十一条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。当事人没有提出请求的，不予审查，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。

回归到本案的审理，严某5上诉并未对一审法院认定的合同效力提出异议，其仅上诉请求撤销一审判决的房屋恢复登记及份额变更。基于当事人诉权主导的混合模式，《民事诉讼法》第一百七十五条赋予二审法院对与上诉请求有关的事实和适用法律进行审查的权力。而房屋产权份额变更系处分行为引发的物权变动效果，基于物权行为有因性，必然对与之关联的负担行为进行审查。据此，二审法院在审查一审法院判令的房屋恢复登记及份额变更是否具有事实和法律依据过程中，不可避免的审查严某1将二分之一产权份额处分至严某5名下时所签订《上海市房地产买卖合同》的性质及效力问题。

经审理发现一审法院因对涉案《上海市房地产买卖合同》的性质识别错误，进而未能对其效力作出正确认定后，二审法院依职权主动纠正一审法院所作但不在上诉请求范围内的错误认定，恰恰体现了我国民事上诉审理的续审与审级监督职能。事实上，本案二审的主动纠错并不涉及《民诉法司法解释》第三百二十一条第二款中一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的例外情形适用，因为一审法院认定涉案《上海市房地产买卖合同》有效与上述例外情形无涉。同时，我国民事诉讼中的处分原则是当事人自由处分与国家干预相结合，司法解释规定上述例外情形即体现了这一点，本案二审主动纠错系审级监督职能使然，是国家干预对当事人自由处分的适度干预，并不损害当事人的处分权。