王冠亮 开发商逾期办登记证，应承担相应的违约责任

2009年,陈瓜瓜女士打算买房。经过一番选择后,她看中了一套建筑面积为45.92平方米的房屋。陈瓜瓜与该小区的开发商于2009年年底签订商品房买卖合同。
根据合同约定,该房屋价格为每平方米4300元,房屋总房款为19.9万元。开发商应在2010年6月前将房屋交付陈瓜瓜使用。对于房产证的问 题,双方还约定,开发商还应在商品房交付使用后,在陈瓜瓜提供完整办理产权证申请材料之日起的12个月内,由开发商代办房产证至陈瓜瓜名下。如果是因为开 发商的责任,陈瓜瓜不能在规定期限内取得房地产权属证书的,开发商按日向陈瓜瓜支付已付房价款0.1%的违约金。
然而,开发商到2010年7月才交房,违反了房屋买卖合同关于交房期限的约定。陈瓜瓜按合同约定支付了维修基金、契税等各种费用9400元,并 提供了办理房地产权属证书所需的完整申请材料。可是开发商再次违反合同约定,直至2013年2月,陈瓜瓜才取得该房产权属证书。在一年多时间里,陈瓜瓜曾 多次找开发商交涉未果。陈瓜瓜为此告上法院,要求按合同予以赔偿。
对此,开发商辩称,陈瓜瓜的房产证确实是比当初在合同上的约定时间要晚,但是造成逾期办理产权证的原因,是由于陈瓜瓜未及时缴纳办证税费和提供 相关办证资料所致,与开发商无关。对于逾期交房的问题,开发商称自己已于2010年4月初以特快专递的方式通知陈瓜瓜收房,但由于陈瓜瓜不在海南本地,其 直至2010年10月才来收房；后又由于陈瓜瓜提供的办理产权证的申请材料一直不完整,经开发商多次催告,陈瓜瓜在2012年才陆续将完整的办证所需材料 提交给开发商；开发商及时向房屋主管部门递交办证材料,积极办证,并于2013年1月30日将房屋产权证书办至陈瓜瓜名下。因此,开发商不存在违约行为。
开发商还认为,在房屋产权证的办理过程中,开发商一直是以积极主动的态度办理产权证,至于开发商向房屋主管部门提出申请后,房屋主管部门延迟办 证,则不在开发商能力控制范围之内。退一步说,即使开发商在办证时间上有延迟,陈瓜瓜也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失,并且双方签订的 合同中约定的违约金过高。
近日,琼海市人民法院就此案作出一审判决,限开发商在本判决生效之日起30日内,向陈瓜瓜支付逾期办证违约金1.9万余元。
■以案释法
逾期办证房企有错需赔偿
对此,本案承审法官庭后表示,此案中,双方主要争论的问题在于,到底是不是开发商存在逾期办证的违约行为、合同约定的违约金是否过高。
根据相关法律规定,在房产交易等交易中,合同如果没有约定逾期办证违约金,双方可按照已付购房款总额,参照贷款利息的标准计算；开发商支付的违 约金不足以补偿购房者实际损失的,应补偿其差额；开发商是否应承担逾期办证法律责任,视逾期原因而定。只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定 的期限内未能办理房产证时才承担法律责任。
法院查明,陈瓜瓜于2010年10月收房并领取钥匙,同时向开发商支付了办理房产证所需的各项税费合计9400元。开发商按照合同约定应在12 个月,也就是2011年10月前将房产证办理至陈瓜瓜名下。但是,开发商直至2013年1月才办好房产证。对于开发商抗辩造成逾期办理产权证的原因是由于 陈瓜瓜未及时缴纳办证税费和相关办证申请资料所致,其抗辩主张与事实不符。此外,开发商也没有任何证据表明,是政府原因导致了房产证的逾期办理。因此,开 发商存在逾期办理房产证的违约行为,须承担相应的赔偿责任。
对于违约金是否过高的问题,法院认为,陈瓜瓜没有证据证明房产证延迟对自己带来的影响,且开发商以合同约定的违约金过高为由请求减少的抗辩意见 有理,也符合合同法及相关司法解释的规定,法院予以采纳。结合本案实际情况及市场情况,其违约金减少为以每日按已付房价款的万分之二计算为宜。

河北人民长城律师事务所 律师 王冠亮