预购商品房买卖合同期待利益损失的认定

　　预购商品房买卖合同期待利益损失的认定

        【案情】
        2006年5月7日，被告李某乙与原富亿实业（集团）有限公司（以下简称富亿公司）签订《渝西商城内部认购合同》，约定李某乙购买“渝西商城”房屋一套，并于当日支付了35000元首付款。后富亿公司未修建房屋且进入破产程序。2009年2月20日，原告李某甲（乙方）与李某乙（甲方）签订《预购房转让协议》，约定甲方以42000元人民币的价格将上述预购的“渝西商城”商品房所有权转让给乙方，甲方不参与该房的处置权，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙方更名。协议签订后，李某甲按约定支付了转让款，李某乙将《渝西商城内部认购合同》原件和收款收据交给李某甲。
        2009年7月5日，重庆建雍房地产开发有限公司（以下简称建雍公司）参与富亿公司破产重整，接富亿公司上述拟建而未建的楼盘。李某乙于2010年8月31日出具委托书，委托李某甲全权处理上述“渝西商城”房屋。2010年9月17日，李某甲代李某乙与建雍公司签订了《购房预约协议》，约定：李某乙向建雍公司购买原富亿公司拟修建的位于荣昌县昌州大道中段荣双路口旁的“西城旺角”项目房屋一套。2011年10月25日，李某乙与建雍公司就上述《购房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同，约定商品房买卖合同总价款为127840元（包括被告向原富亿公司交纳的35000元，未付房款为92840）。李某乙一直未按《预购房转让协议》履行义务，并于2013年1月11日与建雍公司办理了接房手续，将房屋进行装修。李某甲得知后，遂起诉至法院，请求解除预购房转让协议，要求退还合同转让费并赔偿房屋购房差价损失。
        在审理过程中，经法院委托评估，涉诉房屋总价为357800元，建筑面积单价为3160元/平方米，李某甲交纳了鉴定费3580元。
        【分歧】
        本案中，因李某乙恶意违约导致房屋买卖合同目的不能实现，李某甲要求解除合同并赔偿损失，合同解除后李某甲是否存在期待利益损失以及如何计算该损失是本案的主要争议焦点。
        第一种观点认为，该案中因李某乙恶意违约导致合同目的不能实现，李某甲请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买成本之间差额损失的，人民法院应予支持。理由是：本案合同当事人在签订合同时对房屋是否完成修建、升值和贬值有充分考虑。因此，在诉争房屋完成修建并存在巨大增值的情况下，被告恶意违约，企图通过占有房屋来获得房屋的巨大增值的行为应当得到遏制，按照房屋市场价值与购买成本之间的差额来计算守约方的期待利益损失，违约方期望基于违约而获得的利益将不复存在，有利于减少恶意违约情况的发生。
        第二种观点认为，该案中因李某乙恶意违约导致合同目的不能实现，李某甲请求解除合同，人民法院应予支持，但应按照银行同期贷款利率来计算李某甲的损失。理由是：守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，一旦买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资金占用损失，按照通行作法，资金占用损失通常按银行同期贷款利率来计算。
        【评析】
        笔者更赞同第一种观点，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，期待利益损失也是合同解除后守约方可主张的损失之一。
        一、期待利益损失的认定
        期待利益是指当事人依据合同约定而有权期待通过合同的履行而实现的权益，通常表现为当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，在确定期待利益损失时，需把握三点：第一，期待利益的依据必须是有效成立的合同；第二，期待利益损失系因违约方的违约造成的损失；第三，期待利益损失为违约方在订立合同时预见或应当预见到的损失。具体到本案，首先，原告李某甲与被告李某乙签订的《预购房转让协议》系双方真实意思表示，且已经被生效法律文书确认为有效，被告李某乙应按照转让协议的约定，协助原告李某甲更名。其次，被告违背诚实信用原则，自行与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，之后更在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约，导致了双方转让协议的解除，应当承担违约责任，并赔偿相应损失。再次，原、被告解除合同时，房屋市场价值高于购买成本，房屋出现增值是客观存在的，关键在于合同订立时违约方即被告是否可以预见到。本案中，原告李某甲与被告李某乙签订的《预购房转让协议》中关于“……双方达成协议后，该购房所有权就与甲方无关，被告不参与该房的处置权。无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关……”的约定，可以明显看出被告李某乙对房屋增值（价差）是预见到的。此外，原告李某甲在购买预购房时也承担了相应的风险（当时的开发商已进入破产程序），房屋买卖合同是原、被告双方对风险与利益都经过充分考虑后达成的。综合分析以上因素，笔者认为应当认定原告李某甲存在期待利益损失。
        二、期待利益损失的计算
        本案中，在确定原告存在期待利益损失的情况下，如何计算期待利益损失，也是需要解决的一个重要问题。随着我国市场经济的快速发展，房地产交易日趋活跃，商品房成交量和成交价节节攀升。尤其是在2008年至2013年期间，房价在短时间内成倍增涨的情况时有发生。因房屋增值空间巨大，少数房屋买卖合同的一方当事人基于利益最大化考虑，恶意违约，然后再以更高的价格与他人成交或据为己有。这种行为必然会给诚信守约方造成严重损失，如果法律不对守约方予以充分保护，则可能导致人们误认为违反诚实信用原则成本低廉而盲目追求利益至上，对社会产生不安定因素。由于合同法第一百一十三条第一款规定得较为原则，因此司法实践中做法不一。本案中，对期待利益的计算标准主要存在两种不同观点：一种观点认为，应按照守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额损失来计算；另一种观点则认为，应按照资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失。
        笔者更赞同第一种观点，理由是：在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。
        （作者单位：重庆市荣昌区人民法院）